רכישת דירה שניה (או נכס להשקעה) היא מהצעדים הכלכליים הבולטים להגדלת ההון האישי, אך היא טומנת בחובה עלות משמעותית שחובה לקחת בחשבון בתכנון התקציב: מס רכישה דירה שניה. להבדיל ברכישת דירה יחידה, שבה המדינה מעניקה מדרגת פטור רחבה, ברכישת דירה נוספת שיעורי המס מחושבים בשיעור גבוה החל מהשקל הראשון.
איך מחושב מס רכישה דירה שנייה, מהם שיעורי המס המעודכנים, כיצד משדרגי דיור יכולים להימנע מכפל מס, ואילו דרכים חוקיות קיימות לחיסכון? כל התשובות במדריך של צוות הום פלייס נדל"ן.
מדרגות מס רכישה דירה שניה
מיסוי מקרקעין בישראל מטיל שיעורי מס מוגדלים על רוכשי דירה נוספת (השקעה) כדי לצנן את הביקושים. שיעור המס מחושב לפי מדרגות פרוגרסיביות:
-
על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח: 8% מס מהשקל הראשון.
-
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח: 10% מס.
דוגמה לחישוב מס רכישה בדירה שנייה:
אם רכשתם דירה להשקעה בשווי של 2.5 מיליון שקלים:
-
תשלמו 8% על כל גובה העסקה (מכיוון שהיא מתחת לתקרה של ~6.05 מיליון ש"ח).
-
סך מס הרכישה לתשלום: 200,000 ש"ח.
לחישוב מהיר ומדויק בהתאם לשווי הנכס שלכם, מומלץ להשתמש בסימולטור ומחשבון מס רכישה באתר רשות המיסים.
משדרגי דיור: איך להימנע מתשלום מס רכישה של דירה שניה?
אם בבעלותכם דירה ואתם מעוניינים לקנות דירה חדשה במקומה (ולא בנוסף אליה), החוק רואה בכם "משדרגי דיור" ומעניק לכם ארכה למכירת הדירה הישנה.
-
חלון הזמנים למכירה: כיום עומדת לרשותכם תקופה של 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה למכור את הדירה הקודמת (או 12 חודשים לאחר קבלת טופס 4 אם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן/על הנייר).
-
משמעות פיננסית: אם תמכרו את דירתכם הראשונה בתוך פרק הזמן המוגדר בחוק, הרכישה החדשה תסווג למפרע כ"דירה יחידה" ותיהנו ממדרגות המס המופחתות (כולל פטור מלא על המדרגה הראשונה).
-
אזהרה: אם לא תצליחו למכור את הדירה הראשונה בזמן, תדרשו להשלים את הפרש מס הרכישה ל-8% בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק!
דרכים ותכנוני מס חוקיים להפחתת מס רכישה
רכישת דירה נוספת כוללת חבות מס גבוהה, אך ישנן מספר אסטרטגיות חוקיות לבחון מראש מול עו"ד מיסוי מקרקעין:
-
מכירה או העברה ללא תמורה (מתנה): העברת הדירה הקיימת במתנה לילד בגיר (מעל גיל 18). כאשר הילד הבגיר הופך לבעל הדירה, הרוכש חוזר להיות במעמד של בעל "דירה יחידה" בעת הרכישה החדשה.
-
בחינת בעלות חלקית: אם בבעלותכם חלק מדירה אחרת שאינו עולה על שליש (1/3), או עד מחצית (1/2) בדירה שנתקבלו בירושה, הדירה החדשה שתקנו עדיין תיחשב כדירה יחידה לעניין מס רכישה.
-
הקלות לנכים ובני משפחותיהם: רוכש בעל דרגת נכות המוכרת בחוק זכאי להטבה מיוחדת של 0.5% מס רכישה בלבד ברכישת דירת מגורים, גם כאשר מדובר בדירה שנייה המיועדת למגוריו.
שאלות נפוצות על מס רכישה דירה שניה (FAQ)
האם בני זוג יכולים לרכוש דירה בנפרד כדי להימנע ממס רכישה דירה שניה?
לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, בני זוג וילדיהם הקטינים (עד גיל 18) נחשבים ל"רוכש אחד". לכן, גם אם הדירה הראשונה רשומה רק על שם אחד מבני הזוג, הדירה השנייה שתירכש על ידי בן הזוג השני עדיין תחויב במס רכישה של דירה שנייה, אלא אם נעשה הסכם ממון המפריד את הנכסים באופן משפטי מוחלט עוד לפני הרכישה.
מתי משלמים את מס הרכישה ברכישת דירה להשקעה?
חובת הדיווח לרשות המיסים חלה תוך 30 יום ממועד חתימת החוזה, ותשלום שובר מס הרכישה מבוצע בדרך כלל תוך 60 יום (או בהתאם למועדים שנקבעו בחוזה המכר והוראות הדיווח).
האם ניתן לקבל משכנתה על תשלום מס הרכישה?
לא. הבנקים אינם כוללים את תשלום מס הרכישה במסגרת הלוואת המשכנתה לנכס, שכן אחוז המימון מחושב נטו משווי הדירה. את מס הרכישה יש לשלם ישירות מתוך ההון העצמי שלכם.
מתווכים עסקה חכמה עם הום פלייס נדל"ן
רכישת דירה שנייה דורשת תכנון פיננסי מדויק וחישוב שקוף של כל עלויות העסקה מראש. בהום פלייס נדל"ן אנו מלווים משקיעים ומשדרגי דיור באזורי הביקוש במרכז – החל מאיתור נכסים בעלי פוטנציאל תשואה ופוטנציאל השבחה גבוה, דרך ניתוח תקציבי מקיף, ועד לחיבור לעורכי דין ויועצי מיסוי מובילים.
מחפשים דירה להשקעה או רוצים לשדרג את הנכס שלכם? צפו בקטלוג הדירות למכירה שלנו או צרו עמנו קשר בטלפון 079-580-5804 לייעוץ אישי!
